قیمت مسکن
افت شدید در قیمت مسکن در راه است | قیمت مسکن امروز 28 فروردین 1401
در سال ۱۴۰۱ شاهد ریزش قیمت مسکن خواهیم بود؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن تابع چهار پارامتر قیمت زمین، قیمت مصالح، قیمت عوارض شهرداری و قیمت نیروی کار است که بررسی‌ها نشان می‌دهد که در هر ۴ عامل، شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم.
قیمت مسکن امروز
آخرین گزارش رسمی دولت از رشد مصالح ساختمانی خبر می‌دهد.
در سال ۱۴۰۱ شاهد ریزش قیمت مسکن خواهیم بود؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن تابع چهار پارامتر قیمت زمین، قیمت مصالح، قیمت عوارض شهرداری و قیمت نیروی کار است که بررسی‌ها نشان می‌دهد که در هر ۴ عامل، شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم.
براساس گزارش مرکز آمار ایران مربوط به پاییز ۱۴۰۰، سنگ پلاک صیقلی تراورتن سفید درجه یک ۷.۹ درصد، ماسه شسته ۲۹.۶ درصد، آجر ماشینی سوراخدار سفید ۸.۱ درصد، تیرآهن نمره ۱۴ حدود ۹.۴ درصد، میلگرد ساده نمره ۱۸ و کمتر ۶ درصد، سیمان پرتلند تیپ دو ۷.۱ درصد و گچ ۵.۷ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش قیمت داشته است.
اگرچه هنوز آمار رسمی‌ای درباره قیمت مصالح ساختمانی منتشر نشده، اما روایت سازندگان مسکن، از ادامه رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر همین اساس، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تاکید کرده؛ افزایش قیمت میلیگرد به کیلویی ۱۷ هزار تومان و همچنین قیمت فولاد و سیمان با رشد چند برابری باعث شده که هزینه تمام شده ساخت مسکن افزایش یابد و همین امر خود در آینده بازار ساخت وساز مسکن تاثیر گذار خواهد شد.
سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به رشد تا ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در یک سال گذشته تاکید کرده؛ کسانی که در اواخر سال گذشته اقدام به خرید مسکن کردند، به نظر من برنده شدند؛ چرا که قیمت تمام شده ساخت در سال جاری افزایش مییابد.
آسویار بیان کرده؛ قیمت مصالح ساختمانی ۵۰ درصد و عوارض شهرداری ۴۰ درصد افزایش یافته است. زمین شهری قابل ساخت نیز وجود ندارد. بنابراین قیمت زمین بالا می‌رود. نرخ دستمزد هم در ظاهر ۵۷ درصد رشد داشته اما عملا وقتی وارد نیروی کار میشود به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد می‌رسد؛ زیرا سازنده‌ای که به طور مثال ۱۰۰ نفر پرسنل در پروژه خود دارد در مواقع بیکاری و بارندگی باید دستمزد بدهد.
وی در تشریح وضعیت بازار ساخت و ساز در اواخر سال گذشته گفته؛ از نیمه دوم اسفندماه، دلالان آهن، کاشی، سرامیک و به طور کلی مصالح ساختمانی از فروش خودداری می‌کردند؛ زیرا اگر می‌فروختند باید در اردیبهشت با قیمت‌های بالاتری همان کالاها را می‌خریدند.
مسوولان می‌گویند امسال قطعا نرخ مسکن در تهران و سایر شهرها کاهش مییابد و دولت ومجلس و شهرداری‌ها در این زمینه برنامه دارند.
افزایش نرخ مسکن طی سال‌های اخیر در کشور بسیاری از خانواده‌ها را با چالش‌های بزرگ اقتصادی همراه کرده و گران شدن اجاره‌بها و رشد نرخ مسکن سبب شده بخش اعظم درآمد خانواده‌ها به ویژه زوج‌های جوان به این موضوع اختصاص یابد.
برخی رشد مسکن را ناشی از تورم و برخی ناشی از قفل شدن ساخت و ساز در کلانشهرها می‌دانند مشکل هرچه هست دولت جدید تصمیم برای تغییر و تحول در این موضوع دارد. شهرداری تهران هم همسو با برنامه دولت قرارگاه مسکن راه اندازی کرد و اواخر سال پیش تفاهم نامه‌هایی هم در این راستا بین شهرداری، بنیاد و مسکن و ... منعقد شد تا گرهی از مشکل مسکن در پایتخت که جمعیت زیادی را در دل خود جای داده است، باز شود. خانواده‌های زیادی در کشور اکنون برایشان این سوال مطرح است که مسکن امسال ارزان میشود یا گران؟ یا اصلا نرخ آن ثابت میشود و تغییری نخواهد داشت؟
حتما نرخ مسکن کاهش مییابد
درباره موضوع نرخ مسکن در سال جدید به سراغ احسان متولیان دبیرکل مجمع شهرداران کلانشهرهای ایران رفتیم. وی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا در سال جاری نرخ مسکن تعدیل میشود یا خیر و شهروندان منتظر کاهش نرخ مسکن در شهرها باشند یا خیر، گفت: حتماً ان‌شاءالله این موضوع محقق میشود همایشی اواخر سال پیش معاونت شهرسازی شهرداری تهران با مشارکت انبوه‌سازان برگزار کرد و از معاونان کلانشهرها نیز دعوت به عمل آمد در این همایش موضوع برنامه‌ها برای تعدیل و کاهش نرخ مسکن و باز شدن قفل ساخت و ساز مورد بحث و گفت‌وگو و بررسی قرار گرفت.
وی افزود: تفاهم‌نامه‌ای هم اواخر سال پیش شهرداری تهران با بنیاد مسکن و وزارت راه و شهرسازی برگزار کرد که بر این اساس برنامه ساخت و ساز در سال جاری گسترش مییابد و جهش ساخت و ساز را شاهد خواهیم بود کما اینکه در کنار این موضوع تشکیل قرارگاه مسکن در شهرداری تهران فعال شده است.
کاهش نرخ مسکن در تهران بر روی کاهش نرخ مسکن در شهرهای دیگر هم تأثیرگذار است
دبیرکل مجمع شهرداران کلانشهرهای ایران ادامه داد: قطعا کاهش نرخ مسکن در تهران بر روی کاهش نرخ مسکن در شهرهای دیگر هم تأثیرگذار است و هر زمان قیمت مسکن در تهران تغییر کرده به تدریج در سایر شهرها هم اثر گذاشته است.
با همکاری دولت موضوع ساخت و ساز را در شهرهای مختلف بسط می‌دهیم
متولیان خاطرنشان کرد: برنامه‌هایی داریم که با همکاری دولت موضوع ساخت و ساز را در شهرهای مختلف بسط دهیم و با مشارکت مردم و دولت ان‌شاءالله جهش ساخت و ساز و بهبود وضعیت مسکن را در سال جاری شاهد خواهیم بود و نرخ مسکن کاهش بر همین اساس کاهش مییابد.
ساخت و ساز رونق مییابد
مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران هم پیش از ابتلای خود به کرونا و بستری در بیمارستان اظهارداشت: به هر حال مسأله ساخت و ساز با شرایط اقتصادی ارتباط مستقیم دارد و با توجه به اینکه شرایط اقتصادی را نسبت به قبل بازتر و روشن‌تر می‌بینیم احساس می‌کنیم به طور کلی نه در تهران بلکه در کل کشور موضوع ساخت و ساز رونق مییابد تجربه نشان داده زمان‌هایی که ساخت و ساز در تهران رونق می‌گیرد این موضوع به شهرهای دیگر هم سرایت می‌کند بنابراین با توجه به این مسأله به نظر ما آینده روشن‌تری در مورد ساخت و ساز در تهران وجود دارد.
در دوره پنجم مدیریت شهری ساختمان سازی را قفل کردند
از طرفی باید برنامه‌ریزی‌ها را به سمت بافت فرسوده پیش ببریم جلساتی با وزیر مسکن و راه و شهرسازی برگزار شده و مدیریت شهری و شورا بنا دارد که رویکردها و سرمایه‌گذاری‌ها به سمت بافت فرسوده رود. متاسفانه در دوره پنجم مدیریت شهری ساختمان سازی را قفل کردند و یک خود تحریمی ایجاد کردند و مشکلاتی در زمینه مسکن فراهم شد.در حال حاضر عقب‌ماندگی‌های جدی در زمینه نوسازی بافت فرسوده داریم و باید در زمینه نوسازی کار را سرعت دهیم. بافت فرسوده در مواقعی مانند زلزله و سایر حوادث بسیار خطرساز است و باید حتما فکری برای آن کرد. در زمینه مسکن در شهرهای اطراف تهران البته بحث‌های دیگری مطرح است ولی در خود تهران بیشتر باید سرمایه‌گذاری را به سمت بافت فرسوده ببریم.
چمران بیان داشت: ببینید این مسأله ابعاد پیچیده‌ای دارد به هر حال با رونق ساخت و ساز گره‌ها در این زمینه باز میشود دولت هم برنامه‌ریزی کرده که سالانه حدود یک میلیون مسکن در اختیار مردم قرار دهد و بسازد و شهرداری هم همراستا با دولت اقداماتی را آغاز کرده زمانی که ساخت و ساز رونق یابد این موضوع برای شهرداری‌ها هم امیدبخش است و اگر قفل ساخت و ساز باز شود قاعدتاً وضعیت مسکن بهتر میشود و می‌توان از رشد بیجا و بی‌محابا مسکن جلوگیری کرد و واحدهای مسکونی راحت‌تر و سریع‌تر در اختیار شهروندان قرار گیرد به هر حال زمانی که قفل ساخت و ساز باز شود و مصالح هم با قیمت متعادل باشد قیمت مسکن هم متعادل خواهد شد و ان‌شاءالله در این راستا هم وضعیت بهتری در سال جدید خواهیم داشت.
در سال جدید شاهد اتفاقات مثبتی در حوزه مسکن خواهیم بود
کمال علیپور خنکداری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم در این زمینه، اظهار داشت: در سال جدید شاهد اتفاقات مثبتی در حوزه مسکن خواهیم بود؛ زیرا هم دربودجه امسال مجلس تسهیلات خوبی برای مسکن در نظر گرفته است و هم دولت اقدامات سازنده ای انجام داده است.
اختصاص حدود ۴۵۰ میلیون تومان برای ساخت مسکن برای شهرها و کلانشهرها
وی افزود: در بودجه حدود ۴۵۰ میلیون تومان برای ساخت مسکن برای شهرها و کلانشهرها و حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان هم برای روستاها دیده شده است همچنین دولت در ساخت مسکن اقدامات خوب و مثبتی را رقم زده است یعنی حدود هفتصد و پنجاه هزار واحد مسکن را در سال جدید در دستور کار دارد.
عضو کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: قطعاً امسال شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود که این یک اتفاق مثبت و خبر خوبی برای مردم است.
روند نزولی قیمت مسکن در کشور
علیپور تصریح کرد: در اواخر سال گذشته شاهد رکود در بازار مسکن بودیم که این رکود با اقدامات دولت و مجلس در سال جدید ادامه دار خواهد بود و شاهد روند نزولی قیمت مسکن در کشور خواهیم بود.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی با اشاره به افزایش اجاره بهای مسکن، بیان داشت: متاسفانه در کشور نظارت هایی بر روی بازار مسکن وجود ندارد یا اگر هم است بسیار ضعیف عمل می کند. یعنی اتحادیه‌ها که با هدف بازوی کمکی دولت تشکیل شده اند یا تعزیرات حکومتی هر دوی آن ها بسیار ضعیف عمل می‌کنند.
عزم‌ها برای کاهش نرخ مسکن جزم شد
خبرهای خوش حوزه مسکن حالا یکی پسی از دیگری در راه است. به نظر می‌رسد عزم شهرداری، دولت و مجلس برای کاهش نرخ مسکن جزم شده و حالا باید منتظر ماند و باید دید نتیجه چه خواهد شد. آیا نرخ مسکن در سراشیبی سقوط است؟ و امسال چند خانواده صاحب خانه میشود.
به دلیل افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر، متقاضیان خرید مسکن به سمت خرید آپارتمان های با متراژهای پایین‌تر کشانده شده‌اند.
بسته به منطقه مورد نظر، قیمت واحدهای آپارتمانی ۴۰ متری متفاوت می‌باشند. بیشتر این واحدها در مناطق جنوب و جنوب شرق تهران قرار گرفته‌اند و به ندرت می‌توان در مناطق بالاشهر، آپارتمان قیمت مناسب ۴۰ متری پیدا کرد.
در ادامه چند نمونه از واحدهای آپارتمانی نُقلی همراه با قیمت آن‌ها در مناطق مختلف تهران را بررسی خواهیم کرد.
اولین منطقه مورد بررسی، نواب است. یک آپارتمان ۳۷ متری تک خوابه و ۱۰ ساله در این منطقه، ۶۷۰ میلیون تومان قیمت دارد.
در نارمک، یک واحد ۳۸ متری ۱۰ ساله با یک اتاق خواب، ۱ میلیارد تومان قیمت خورده است. همچنین برای خرید یک آپارتمان ۴۰ متری ۶ ساله تک خوابه، ۱میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان باید پرداخت کرد.
در محله‌های بالاشهر تهران، مثلا یک واحد ۴۰متری ۶ ساله و تک خوابه در نیاوران (جمشیدیه) ۳میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ارزش دارد.
تهران‌پارس نیز یکی از مناطق شرق تهران است که برای خرید یک واحد آپارتمان ۴۵ متری ۷ ساله با یک اتاق خواب در این منطقه باید ۱ میلیارد و ۲۷۰ میلیون تومان پرداخت کرد. همچنین یک واحد ۴۵ متری ۱۰ ساله در این منطقه، ۱ میلیارد و ۲۶۰ میلیون تومان قیمت خورده است.
در قیطریه نیز برای خرید یک واحد ۴۵ متری ۴ ساله (البته بدون خواب) باید ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان بپردازید.
همچنین یک واحد آپارتمان ۴۵ متری نوساز در منیریه با یک اتاق خواب، به قیمت ۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
باغ فیض نیز یکی از مناطق محبوب شرق تهران می‌باشد و بودجه لازم برای خرید یک واحد نوساز ۴۵ متری تک خوابه در این منطقه، ۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است.
البته توجه داشته باشید که قیمت مسکن در هر محله باتوجه به متراژ، سن واحد، شرایط مالک و... متفاوت است و قیمت‌هایی که در گزارش آمده‌است، مطلقا بیانگر قیمت مسکن در این محله‌ها نیست
بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ تغییر معاملات و قیمت را نسبت به خرداد امسال و تیر ماه پارسال تجربه کرد. متوسط قیمت حدوداً ۲۱ میلیون تومانی شد که رشد ۵۷ درصد نسبت به سال قبل و افزایش ۱۰ درصد را نشان داد. معاملات نیز با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشت و از جهش ۱۹۳ درصد نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال حکایت داشت.
از نمایه های معنی دار معاملات در تیر ماه می توان به رشد سالیانه بالای ۲۰۰ درصدی خرید و فروش در مناطق ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ اشاره کرد. در منطقه ۱۳ معاملات رشد سالیانه ۳۱۴ درصد داشت در حالی که در این لیست مناطق ۶، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی شوند.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با پانا درباره وضعیت قیمتی بازار مسکن اظهار کرد: «وضعیت بازارهایی مانند ارزو طلا در آنچه که شرایط قیمتی کنونی بازار مسکن است، بی‌تاثیر نیست اما رشد قیمت مسکن از بهمن سال 98 شکل گرفته است.»
وی افزود: « قبل از ایجاد سونامی قیمت ارز و طلا رشد قیمت مسکن استارت خود را زده بود اما وضعیت قیمتی در بازارهایی مانند طلا و ارز یا رشد شاخص در بورس آن را تشدید کرد.
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان کرد: «مولفه‌های تاثیرگذار دیگری نیز در قیمت مسکن نقش دارند. بازگشت قیمت ارز به وضعیت قبل در کوتاه‌مدت تاثیری بر بازار مسکن و عقب‌گشت قیمتی نخواهد داشت اما می‌تواند در درازمدت از افزایش قیمت بیشتر مسکن جلوگیری کند.»
رشد قیمت مسکن در وضعیت غیرکرونایی بیش از این بود
عقبایی خاطرنشان کرد: « رشد قیمت مسکن اگر در وضعیت کرونا قرار نداشتیم بیشتر از نرخ‌های کنونی بود اما ورود به دوران کرونا حرکت نقدینگی به این بازار را کنترل کرد و رشد قیمتی در آن از سقف تورم بیش رفته است و در نیمه دوم سال عدم افزایش قیمت قابل پیش‌بینی است اما نشانه‌هایی از کاهش قیمت در این بازار وجود ندارد.»
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا شرایط افزایش قیمت در این بازار می‌تواند عاملی محرک برای ساخت و تولید مسکن باشد، اظهار کرد: « به نظرنمی‌رسد این افزایش قیمت عامل محرک برای تولید باشد وقتی رشد قیمت مسکن نامتعارف و غیرمنطقی افزایش یابد بازاری متزلزل به وجود می‌اید که جذب سرمایه‌گذاری را به دنبال نخواهد داشت به این دلیل که سرمایه‌ها به دنبال بازارهای باثبات هستند و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نیز وجود داشته است.»
متزلزل بودن بازارها از عوامل کاهش تولید در این بخش خواهد بود
عقبایی خاطرنشان کرد: « وقتی اقلام و محصولات ساخت و ساز مسکن به صورت روزانه تعیین میشود و برخی از اقلام طی دو تا سه ماه حدود 300 درصد رشد را تجربه می‌کند طبیعی است که ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار افزایش مییابد و عدم پیش‌بینی قیمتی در بازار مسکن برای آینده این چشم‌انداز را برای سرمایه‌گذری در اختیار آنان قرار نمی‌دهد. متزلزل بودن بازارها از عوامل کاهش تولید در این بخش خواهد بود.»
وی با بیان اینکه عرضه و تقاضا اصلی‌ترین شاخص در قیمت مسکن است، اظهار کرد: » برخلاف آنچه که گفته میشود که عوامل دیگری علاوه بر عرضه و تقاضا در بازار مسکن موثر است باید گفت که عرضه و تقاضا مهمترین و تاثیرگذار ترین عامل است.»
براساس گزارش‌های رسمی بالاترین تعداد معاملات شهر تهران در تیرماه امسال به میزان ۷۳.۱ درصد به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵ انجام شد. ۴۰.۶ درصد قراردادهای خرید و فروش تنها در چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ منعقد شده است. منطقه ۵ با ۱۴.۹ درصد از معاملات کماکان پیشتاز تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران است.
سهم مناطق ۴، ۲ و ۱۰ نیز به ترتیب ۸.۷ درصد ۸.۶ درصد و ۸.۴ درصد از کل تعداد معاملات شهر تهران بوده است. نرخ رشد سالیانه قیمت در این مناطق نیز به ترتیب ۶۰، ۶۲، ۵۵ و ۴۸ درصد بود.
نکته دیگر اینکه هم اکنون فقط دو منطقه از شهر تهران شامل ۱۸ و ۱۹ دارای میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع هستند در حالیکه تیرماه سال گذشته تعداد مناطقی که قیمت مسکن در آنجا کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان بود به ۱۰ منطقه می رسید.
از طرف دیگر با اینکه نرخ رشد سالیانه قیمت ۵۷ درصد بوده است، شاخص بیشترین تقاضا بر اساس ارزش هر واحد مسکونی رشد ۸۸ را نشان می دهد. تیر ماه سال قبل واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان بالاترین تقاضا را در شهر تهران داشتند در حالی که تیرماه سال جاری این رتبه به واحدهای ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان رسید.
تغییر دیگر می‌تواند به رشد ۲ واحد درصدی خانه های بالای ۱۰۰ متر نسبت به سال گذشته مربوط باشد. تیرماه ۱۳۹۹ واحدهای بیش از ۱۰۰ متر مربع ۳۰.۱ درصد کل قراردادهای خرید و فروش را در بر گرفت در حالی که تیر ماه ۱۳۹۸ این میزان ۲۸ درصد بود.
کارشناسان معتقدند بخش مهمی از رونق بازار می‌تواند ناشی از ورود سرمایه‌ها از بورس به بازار مسکن مربوط باشد. البته انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اخبار مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تابستان جاری و الزام به دریافت کد رهگیری نیز در افزایش معاملات مسکن شهر تهران بی تاثیر نبوده است.